DPE et location : passoire thermique, calendrier d'interdiction et pompe à chaleur

Pour un propriétaire bailleur, le DPE n'est plus une simple formalité : c'est désormais ce qui détermine si un logement peut, ou pourra encore, être mis en location. La loi Climat et Résilience a programmé la sortie des passoires thermiques du parc locatif, et le calendrier se resserre d'année en année. Un bien classé F ou G se loue plus difficilement, se décote à la revente et tombera sous le coup d'une interdiction. Ce guide fait le point sur ce qui est déjà interdit, ce que recouvre la notion de logement « non soumis au DPE », et sur le rôle de la pompe à chaleur pour remonter dans le classement.

Passoire thermique : la définition retenue par la loi

Une passoire thermique est un logement dont le DPE est classé F ou G, les deux plus mauvaises notes de l'échelle A à G. Ces biens affichent une forte consommation d'énergie au chauffage et des émissions élevées de gaz à effet de serre. Depuis 2021, le DPE est opposable : il possède une valeur juridique et engage le propriétaire à l'égard du locataire comme de l'acheteur. L'étiquette énergétique n'est donc plus indicative, elle produit des effets de droit.

Côté location, trois contraintes se cumulent pour un bailleur détenant une passoire : l'impossibilité de revaloriser le loyer (les loyers des logements F et G sont gelés dans les zones tendues), un calendrier d'interdiction de mise en location qui avance, et une moins-value à la revente. Notre page consacrée à la passoire thermique précise les seuils de consommation et les cas particuliers.

Calendrier d'interdiction de location selon la classe

Le dispositif prévoit une sortie échelonnée des passoires du marché locatif, en visant d'abord les logements les plus énergivores. À chaque échéance, une classe donnée bascule dans la catégorie des logements considérés comme indécents, qu'il devient interdit de proposer à la location, que ce soit pour un nouveau bail ou un renouvellement. Le tableau ci-dessous résume le cadre, selon le calendrier en vigueur. Nous restons volontairement prudents sur les années exactes, qui ont déjà été ajustées et peuvent encore l'être.

Point clé : l'interdiction ne frappe pas tout le parc simultanément. Elle progresse par vagues, des G vers les F puis les E. Un logement peut donc rester louable aujourd'hui et devenir interdit à la prochaine échéance, sans qu'aucun élément du bâti n'ait changé. La question pertinente pour un bailleur n'est pas de savoir s'il est concerné, mais quand il le sera.

« Non soumis au DPE » : les situations concernées

De nombreux propriétaires cherchent à déterminer si leur bien est « non soumis au DPE », car un logement non soumis échappe aux interdictions de location fondées sur la classe énergétique. Sont notamment concernés :

• les locations saisonnières et de très courte durée, hors résidence principale du locataire ;
• les logements occupés moins de quatre mois par an ;
• les constructions indépendantes de très faible surface au plancher ;
• les biens dépourvus de système de chauffage fixe, sur lequel le diagnostic ne peut pas s'appuyer ;
• certains bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels, ainsi que les lieux de culte et monuments historiques.

Il faut se garder d'une lecture trop optimiste : dès qu'un bien est loué en résidence principale (bail vide ou meublé longue durée), le DPE est exigé et les interdictions s'appliquent pleinement. La notion de logement « non soumis au DPE » relève de l'exception liée à la nature du bien ou du bail, pas d'un moyen d'y échapper pour un investissement locatif classique.

Louer un DPE E, F ou G aujourd'hui : ce qui reste possible

Une idée reçue tenace consiste à croire qu'un mauvais DPE interdit déjà toute location. C'est inexact. À ce jour, les logements E et F demeurent louables ; seuls les G les plus énergivores sont déjà exclus du marché. Concrètement :

• DPE E : toujours louable, mais dernière classe inscrite au calendrier d'interdiction. L'anticipation reste la meilleure stratégie.
• DPE F : louable pour le moment, interdiction prévue avant celle des E, avec un loyer déjà gelé en zone tendue.
• DPE G : la classe la plus exposée. Une partie des G est déjà interdite, le reste suivra. C'est la situation la plus urgente à traiter.

Dans tous les cas, un DPE réalisé avant travaux conserve sa validité un certain temps, mais un nouveau diagnostic devra constater le gain de classe après une rénovation.

La décote : le vrai coût d'un mauvais DPE

Au-delà du risque d'interdiction, un classement F ou G ampute la valeur du bien. Les études de marché chiffrent la décote d'une passoire à 5 à 15 % par rapport à un logement comparable classé C ou D : c'est l'effet de la « valeur verte ». Dans les secteurs où le prix au m² est élevé, cet écart atteint rapidement plusieurs dizaines de milliers d'euros. En location, la pénalité est plus diffuse mais réelle : un bien mal noté séduit moins de candidats, se reloue plus lentement et voit son loyer bloqué tant qu'il reste en F ou G. Remonter dans le classement relève donc autant de la mise en conformité que de la préservation de la rentabilité.

Le gain de classe apporté par une pompe à chaleur

Avec l'isolation, le chauffage constitue le poste le plus déterminant du DPE. C'est le levier sur lequel agit la pompe à chaleur. Substituer une pompe à chaleur air/eau à une chaudière ancienne fait fortement baisser la consommation d'énergie primaire retenue par le diagnostic, car une PAC restitue trois à quatre fois plus de chaleur qu'elle ne consomme d'électricité. Les configurations les plus courantes donnent :

• remplacer une chaudière fioul par une PAC air/eau : fréquemment 1 à 2 classes gagnées, de quoi extraire un E ou un F de la zone la plus menacée ;
• remplacer une chaudière gaz : en général 1 classe, jusqu'à 2 selon la qualité de l'enveloppe.

Une réserve s'impose : une pompe à chaleur seule ne fait pas nécessairement passer un G en C. Lorsque la mauvaise note provient avant tout d'une isolation défaillante (combles non isolés, murs non traités, simple vitrage), le changement de chauffage ne franchit pas toujours le seuil visé. Le mécanisme et les gains attendus sont détaillés dans notre guide pompe à chaleur et DPE.

Pour un bailleur contraint par le calendrier, la voie la plus efficace est le bouquet de travaux, réalisé dans l'ordre : d'abord l'isolation avant la pose de la PAC (combles en priorité, murs si nécessaire), puis la pompe à chaleur. Cette combinaison déclenche les sauts de classe les plus nets et ouvre droit à davantage d'aides, MaPrimeRénov' étant bonifiée pour les rénovations associant plusieurs gestes. La logique de projet global est développée dans notre guide pompe à chaleur et rénovation énergétique.

Aides et label RGE : le point à connaître

Un élément mérite d'être clarifié, car il génère beaucoup de confusion : le label RGE n'est pas requis pour installer une pompe à chaleur, mais il l'est pour obtenir les aides publiques (MaPrimeRénov', primes CEE). Financer une rénovation locative avec ces dispositifs suppose donc de confier les travaux à une entreprise qualifiée RGE. La qualification se vérifie via le numéro SIRET de l'entreprise dans l'annuaire officiel, avant tout engagement, sans se contenter de la mention figurant sur le devis.

Vous êtes propriétaire bailleur et votre DPE vous préoccupe ? La démarche la plus utile consiste à estimer précisément le gain de classe atteignable dans votre logement. Demandez votre devis pompe à chaleur : vous obtiendrez une évaluation de votre situation, de l'ordre des travaux le plus rentable et des aides mobilisables pour sortir votre bien de la zone rouge avant l'échéance.